Acquisition d’un commerce situé au : 11 bis, rue du Perche 75003 Paris

Vendu occupé

Synthèse

Période de construction : Avant 1946
Surface commerciale pondérée de 82 m²

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 832 100 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 710 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 710 000 euros

Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 39 000 euros
Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 46 800 euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 20 846 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 41 583 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 2.94 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 2.94 %

Avis de valeur de Thierry Jacquier : 789 813 euros en date du 26/6/2019
Commerce situé dans un quartier en vogue, mais dans une rue de faible commercialité.
Bonne disposition des surfaces.
Loyer net voisin de 27 780 € par an (340 €/m2), pour un loyer de marché libre d’occupation voisin de 41 500 € (510 €/m2).
Valeur sure vu le quartier.
Rendement à l’acquisition plus faible que la normale mais présentant un potentiel d’évolution à 3 ans.
Valeur du droit au bail entre 80 000 € et 100 000 €
A prix de 710 000 €+80 000 € de droit au bail, soit 790 000 €, le rendement ressort à 5,25%, en réalité un peu plus si on considère :
– que cette indemnité d’éviction est déductible
– qu’un pas de porte de 40 000 € à la relocation est envisageable
Pièces encore manquantes du dossier : charges de copropriété, taxe foncière, règlement de copropriété

Description

Les surfaces

Surfaces commerciales pondérées

Surface 1 :
Rez-de-Chaussée
Surface : 61.44 m²
Surface pondérée à 100 % : 61.44 m²

Surface 2 :
Sous-sol
Surface : 100.48 m²
Surface pondérée à 20 % : 20.1 m²

Charges et taxe foncière

Charges

Les charges sont estimées
Charges : 2 932 euros annuelles
Soit des charges de 35.8 euros/m2 pondéré/an

Taxe foncière

La taxe foncière est estimée
Montant : 1 060 euros
Taxe foncière 12.9 euros/m2/an

Commentaire sur les charges et la taxe foncière

A confirmer

Bail

Contrat

Le bail a pris effet le 1/8/2006, et prend fin le 31/7/2015
Nombre de facture par an : 12
Loyer HT annuel facturé ou retenu : 22 920 euros
Bail assujetti à la TVA : non

Commentaires du contrat

Loyer effectivement payé par mois actuellement : 1910, 84, car le loyer n’a jamais été indexé;
Dans notre étude nous avons retenu le loyer facturable par application des indices, soit à ce jour 29 866.10 €
Bail Expiré, avec refus de renouvellemnt

Remboursement des charges locatives

Environ 60 % des charges sont refacturées au locataire soit 1 759 euros
Reste à charge du bailleur : 1 173 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est estimé
0 % refacturé au locataire soit 0 euros
Reste à charge du bailleur : 901

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 2 074 euros
Loyer net de charges et de taxe foncière : 20 846 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Locaux commerciaux

Surface pondérée retenue 81.54 m²
Loyer/m2/an libre d’occupation : 510 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 41 583 euros
Taux de rendement du loyer : 5.0 %
Avis de valeur libre d’occupation : 831 667 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 10 200 euros/m²

Valeur incorporelle et autre en sus

Nature : Pas de porte en sus du loyer
Valeur : 40 000 euros

Synthèse valeur libre d’occupation

Total loyer annuel libre d’occupation 41 583 euros
Avis de valeur vénale libre d’occupation : 871 667 euros

Avis de valeur occupé selon le bail en cours

Loyer actuel : 20 846 euros
Taux de rendement : 5.0 %
Valeur de base : 416 924 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 871 667 euros
Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : 454 743 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 82 %
Soit une montant ainsi ajouté à la valeur de base : 372 889 euros
Avis de valeur occupé en resultant : 789 813 euros
Pas de parking
Avis de valeur : 789 813 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 832 100 euros
– dont net vendeur : 785 000 euros
– dont honoraires TTC estimés à pour un montant de 47 100 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 710 000 euros
Dont honoraires TTC de euros
Soit une rentabilité de 2.94 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 2.94 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 710 000 euros
Frais de notaire ( taux 7.0 % ) : 49 700 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 759 700 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 2.74 %
Rendement acte en main honoraires HT : 2.74 %

Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 39 000 euros
Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 46 800 euros