Acquisition des murs du commerce situé au : 36, rue Saint Placide 75006 Paris

Vendu occupé

Synthèse


Période de construction :
Surface commerciale pondérée de 76.69 m²

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 1 716 445 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 1 300 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 1 288 000 euros

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 25 000 euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 30 000 euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 58 713 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 84 357 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 4.52 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 4.56 %

Avis de valeur de J.Nakam : 1 302 481 euros en date du 18/12/2020

Détails

Les surfaces

Surfaces du commerce pondérées

Surface 1 :
Rez-de-Chaussée : 65.50 m²
Surface pondérée à 100 % : 65.50 m²

Surface 2 :
Réserve 1er étage : 14.30 m²
Surface pondérée à 50 % : 7.15 m²

Surface 3 :
cave non reliée : 33.65 m²
Surface pondérée à 12 % : 4.04 m²

Charges et taxe foncière


Il existe des normes de charges/m² pondéré /an et des normes de Taxe Foncière (TF)/m² pondéré/an.
Les surfaces pondérées retenues pour ce calcul peuvent être différentes de celles retenues pour le calcul de la valeur locative.

Sur ce dossier la surface retenue pour le calcul des charges et de la taxe foncière par m² pondéré par an est : 79.80 m²

Charges

Les charges sont connues
Charges : 2 212 euros annuelles
Soit des charges de 27.7 euros/m² pondéré/an

Taxe foncière

La taxe foncière est connue
Montant : 838 euros en 2020
Taxe foncière 10.5 euros/m²/an

Bail

Contrat

Le bail a pris effet le 18/2/2014, et prend fin le 17/2/2023
Nombre de factures par an : 12
Loyer HT annuel facturé ou retenu : 60 151 euros
Bail assujetti à la TVA : oui

Remboursement des charges locatives

Environ 35 % des charges sont refacturées au locataire soit 774 euros
Reste à charge du bailleur : 1 438 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est connu
100 % refacturé au locataire soit 838 euros

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 1 438 euros
Loyer net de charges et de taxe foncière : 58 713 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Avis de valeur vénale du commerce libre doccupation

Surface pondérée retenue 76.69 m²
Loyer/m²/an libre d’occupation : 1 100 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 84 357 euros

Taux de rendement du loyer : 5.00 %
Avis de valeur libre d’occupation : 1 687 136 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 22 000 euros/m²

Avis de valeur occupé selon le bail en cours


Loyer actuel : 58 713 euros
Taux de rendement : 5.00 %
Valeur de base : 1 174 263 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 1 687 136 euros

Pour définir la valeur vénale tenant compte du bail en cours, nous corrigeons en plus ou en moins la valeur de base. Cette valeur de base est obtenue en appliquant au loyer net le même taux de rendement que si les murs étaient libres d’occupation.
Le montant de cette correction est défini à partir de la différence obtenue entre la valeur vénale libre d’occupation et cette valeur de base.
Elle représente le potentiel d’appréciation ou de dépréciation de la valeur de base.
Selon les situations, nous retenons tout ou partie (%) de cette différence, que nous ajoutons ou retranchons à la valeur de base pour obtenir la valeur vénale occupée.

Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : 512 873 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 25 %
Soit un montant ainsi ajouté à la valeur de base : 128 218 euros

Avis de valeur occupé en resultant : 1 302 481 euros

Pas de parking

Avis de valeur : 1 302 481 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 1 716 445 euros
– dont net vendeur : 1 637 829 euros
– dont honoraires TTC estimés à pour un montant de 78 616 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 1 300 000 euros
Dont honoraires TTC de 50 000 euros
Soit une rentabilité de 4.52 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 4.56 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 1 250 000 euros
Frais de notaire ( taux 7.00 % ) : 87 500 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 1 387 500 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 4.23 %
Rendement acte en main honoraires HT : 4.27 %

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 25 000 euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 30 000 euros