Acquisition des murs de l’entrepôt situé au : 420-422, rue de la Dombes 01700 Les Echets

Vendu occupé

Synthèse


Période de construction :
Surface du terrain 12343 m², surface d’entrepôt pondérée de 6430.0 m² dont une surface de bureaux de 789m² pondérée

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 5 926 272 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 5 566 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 5 555 000 euros

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 55 000 euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 66 000 euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 414 246 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 417 360 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 7.44 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 7.46 %

Avis de valeur de : 5 217 000 euros en date du 20/12/2021
Local à usage d’activité, de stockage et de bureaux situé au nord de Lyon sur la commune de Miribel les Echets sur la ZAC du Rosarge Les Echets avec un accès directe et immédiat par l’autoroute A46 (rocade Est) par l’échangeur de Miribel Les Echets et un accès direct par l’autoroute A 432 qui relie Lyon à Genève.
La Zone d’activité des Echets (commune de Miribel) s’étend sur 55 hectares, elle accueille 90 entreprises, intégrée à la dynamique économique de l’agglomération lyonnaise par sa situation géographique elle est au cœur d’un territoire en perpétuel développement:
• Au nord :
– Technoparc Saône Vallée (Commune de Civrieux) d’une surface de 27 hectares entièrement commercialisé.
– PAE de la Dombes (commune de Mionnay) d’une surface de 28 hectares – ZAC autorisée, 1er Pc déposé et obtenu pour une surface de 15 000 m².
• Au sud :
– Projet d’extension de la ZAE des portes de Grand Lyon (Commune de Neyron) sur 14 hectares environ (procédure de concertation close).
– Aménagement de l’ancien site militaire Ostérode (commune de Rillieux-la-Pape) 15 hectares de zone économique porté par le grand Lyon- concession d’aménagement signée, début des travaux 2022.
Le local est édifié sur une surface de 12 343m², cet ensemble immobilier indépendant est composé de 2 bâtiments d’une surface totale bâtie de 6 430 m² environ.
Le premier lot à une surface de 2575m² utilisé en activité avec une surface de 311m² de bureaux, et le deuxième lot a une surface de 3066m² utilisé en zone de stockage avec une surface de bureaux en R+2 de 478m².
L’ensemble du site a été construit en plusieurs phases : début des constructions en 1992(lot 2) puis extensions en 1998 (lot 2), 2003 et 2005 (lot 1).
La société Coverd Guard est locataire de ces bâtiments depuis l’année 1995, elle a réitéré son bail pour une période de 9 ans fermes en juillet 2014 pour se terminer au 30 juin 2023.
La société CoverGuard est un acteur majeur en équipements de protection individuelle (E.P.I.) dans le monde, COVERGUARD conçoit, fabrique et distribue une gamme complète de produits uniques, originaux, confortables et fiables, pour protéger les femmes et les hommes sur leurs lieux de travail.

Détails

Ensemble immobilier indépendant composé de 2 bâtiments d’une surface totale bâtie de 6 430 m² environ à usage
d’activité/stockage et bureaux.
Site construit en plusieurs phases : début des constructions en 1992( lot 2 ) puis extensions en 1998 ( lot 2 ) , 2003 et 2005 ( lot 1 )
Structure :
Murs bardage double peau – Couverture bac acier isolé
Sol dalle béton lissée
Lot 1 :
– 1 accès PL de plain pied
– 3 accès PL à quai sous auvent dont 2 équipés de niveleurs
– Hauteur utile : 5,5 m environ sous ferme et 8 m environ sous ferme
Bureaux et locaux sociaux avec sanitaires et douches , chauffage central gaz , climatisation
Lot 2 :
– 2 accès PL de plain pied
– 1 accès PL à quai équipé de niveleur
– Local de charge
– Hauteur utile : 7 m environ sous ferme
Bureaux et locaux sociaux avec sanitaires et douches, chauffage central gaz, climatisation

Les surfaces

Surfaces de l’entrepôt pondérées

Surface 1 :
Rez-de-Chaussée Lot 1 : 2575.0 m²
Surface pondérée à 100 % : 2575.0 m²

Surface 2 :
Rez de chaussée Lot 2 : 3066.0 m²
Surface pondérée à 100 % : 3066.0 m²

Surfaces des bureaux pondérées

Surface 1 :
Bureau RDC Lot 1 : 311.0 m²
Surface pondérée à 100 % : 311.0 m²

Surface 2 :
bureau lot 2 en R+2 : 478.0 m²
Surface pondérée à 100 % : 478.0 m²

Charges et taxe foncière


Il existe des normes de charges/m² pondéré /an et des normes de Taxe Foncière (TF)/m² pondéré/an.
Les surfaces pondérées retenues pour ce calcul peuvent être différentes de celles retenues pour le calcul de la valeur locative.

Sur ce dossier la surface retenue pour le calcul des charges et de la taxe foncière par m² pondéré par an est : 6500.0 m²

Charges

Les charges sont estimées
Charges : 39 000 euros annuelles
Soit des charges de 6.0 euros/m² pondéré/an

Taxe foncière

La taxe foncière est connue
Montant : 28 944 euros en 2021
Taxe foncière 4.5 euros/m²/an

Bail

Commentaires du contrat

Contrat validé avec un 9 ans ferme

Remboursement des charges locatives

100 % des charges sont refacturées au locataire soit 39 000 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est estimé
100 % refacturé au locataire soit 28 944 euros

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 0 euro
Loyer net de charges et de taxe foncière : 414 246 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Avis de valeur vénale de l’entrepôt libre doccupation

Surface pondérée retenue 5641.0 m²
Loyer/m²/an libre d’occupation : 60 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 338 460 euros

Surface de bureaux pondérée retenue 789.0 m²
Loyer/m²/an des bureaux libre d’occupation : 100 euros
Loyer annuel des bureaux libre d’occupation : 78 900 euros

Taux de rendement du loyer : 8.0 %
Avis de valeur libre d’occupation : 5 217 000 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 811 euros/m²

Avis de valeur occupé selon le bail en cours


Loyer actuel : 414 246 euros
Taux de rendement : 8.0 %
Valeur de base : 5 178 072 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 5 217 000 euros

Pour définir la valeur vénale tenant compte du bail en cours, nous corrigeons en plus ou en moins la valeur de base. Cette valeur de base est obtenue en appliquant au loyer net le même taux de rendement que si les murs étaient libres d’occupation.
Le montant de cette correction est défini à partir de la différence obtenue entre la valeur vénale libre d’occupation et cette valeur de base.
Elle représente le potentiel d’appréciation ou de dépréciation de la valeur de base.
Selon les situations, nous retenons tout ou partie (%) de cette différence, que nous ajoutons ou retranchons à la valeur de base pour obtenir la valeur vénale occupée.

Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : 38 929 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 100 %
Soit un montant ainsi ajouté à la valeur de base : 38 929 euros

Avis de valeur occupé en resultant : 5 217 000 euros

Pas de parking

Avis de valeur : 5 217 000 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 5 926 272 euros
– dont net vendeur : 5 856 000 euros
– dont honoraires TTC pour un montant de 70 272 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 5 566 000 euros
Dont honoraires TTC de 55 000 euros
Soit une rentabilité de 7.44 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 7.46 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 5 511 000 euros
Frais de notaire ( taux 7.0 % ) : 385 770 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 5 951 770 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 6.96 %
Rendement acte en main honoraires HT : 6.97 %

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 55 000 euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 66 000 euros