Acquisition des murs du commerce situé au : 5, Rue de l’Annexion 74000 Annecy

Vendu occupé

Synthèse


Période de construction : 1967
Surface du terrain 64 m², surface commerciale pondérée de 98.65 m² dont une surface de bureaux de 41.32m² pondérée

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 700 000 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 620 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 620 000 euros

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 30 000 euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 36 000 euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 50 470 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 32 022 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 8.14 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 8.14 %

Avis de valeur de : 729 124 euros en date du 6/1/2021

Détails

Immeuble en R+3 édifié en 1967.
L’immeuble est ancien et dans un état moyen, un projet de réfection avec ravalement de façade est à l’étude et sera réalisée à la charge du propriétaire actuel.
La rue de l’annexion est située dans le centre ville d’Annecy, le local se situe à proximité de la rue Royale, l’axe commerçant n°1 d’Annecy à l’entrée de la zone piétonne.

Les surfaces

Surfaces du commerce pondérées

Surface 1 :
Rez-de-Chaussée : 47.26 m²
Surface pondérée à 100 % : 47.26 m²

Surface 2 :
Sous sol réserve : 50.34 m²
Surface pondérée à 20 % : 10.07 m²

Surface des bureaux pondérée

Surface 1 :
Bureaux – Locaux sociaux et techniques : 51.65 m²
Surface pondérée à 80 % : 41.32 m²

Commentaires surface(s)

Surfaces prévues après rénovation.
Sous sol : 50,34m²
RDC : 47,26m²
R+1 : 51,65m²

Charges et taxe foncière


Il existe des normes de charges/m² pondéré /an et des normes de Taxe Foncière (TF)/m² pondéré/an.
Les surfaces pondérées retenues pour ce calcul peuvent être différentes de celles retenues pour le calcul de la valeur locative.

Sur ce dossier la surface retenue pour le calcul des charges et de la taxe foncière par m² pondéré par an est : m²

Charges

Les charges sont estimées
Charges : euros annuelles
Soit des charges de euros/m² pondéré/an

Taxe foncière

La taxe foncière est connue
Montant : 3 151 euros en 2019
Taxe foncière euros/m²/an

Commentaire sur les charges et la taxe foncière

Actuellement pas de facturation de charges locatives, car gestion en direct et pas de copropriété.

Bail

Remboursement des charges locatives

100 % des charges sont refacturées au locataire soit 0 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est connu
100 % refacturé au locataire soit 3 151 euros

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 0 euro
Loyer net de charges et de taxe foncière : 50 470 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Avis de valeur vénale du commerce libre doccupation

Surface pondérée retenue 57.33 m²
Loyer/m²/an libre d’occupation : 400 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 22 931 euros

Surface de bureaux pondérée retenue 41.32 m²
Loyer/m²/an des bureaux libre d’occupation : 220 euros
Loyer annuel des bureaux libre d’occupation : 9 090 euros

Taux de rendement du loyer : 5.50 %
Avis de valeur libre d’occupation : 582 211 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 5 902 euros/m²

Travaux à déduire : 41 600 euros
Avis de valeur libre approche en tenant compte des travaux : 540 611 euros

Avis de valeur occupé selon le bail en cours


Loyer actuel : 50 470 euros
Taux de rendement : 5.50 %
Valeur de base : 917 638 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 540 611 euros

Pour définir la valeur vénale tenant compte du bail en cours, nous corrigeons en plus ou en moins la valeur de base. Cette valeur de base est obtenue en appliquant au loyer net le même taux de rendement que si les murs étaient libres d’occupation.
Le montant de cette correction est défini à partir de la différence obtenue entre la valeur vénale libre d’occupation et cette valeur de base.
Elle représente le potentiel d’appréciation ou de dépréciation de la valeur de base.
Selon les situations, nous retenons tout ou partie (%) de cette différence, que nous ajoutons ou retranchons à la valeur de base pour obtenir la valeur vénale occupée.

Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : -377 027 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 50 %
Soit un montant ainsi déduit de la valeur de base : -188 513 euros

Avis de valeur occupé en resultant : 729 124 euros

Pas de parking

Avis de valeur : 729 124 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 700 000 euros
– dont net vendeur : 700 000 euros
– dont honoraires TTC pour un montant de 0 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 620 000 euros
Dont honoraires TTC de euros
Soit une rentabilité de 8.14 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 8.14 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 620 000 euros
Frais de notaire ( taux 7.00 % ) : 43 400 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 663 400 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 7.61 %
Rendement acte en main honoraires HT : 7.61 %

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 30 000 euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 36 000 euros