Acquisitionsitué au : 620, Avenue Emile Bodin 13600 La Ciotat

Synthèse globale

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 7 621 852 €

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 6 990 000 €
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 6 950 000 €

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 150 000 €
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 180 000 €

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 406 715 €
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 430 668 € / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 5.82 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 5.85 %

Avis de valeur de : 7 058 031 € en date du 2/11/2021
Nouveau programme immobilier en cours d’achèvement (2022) de qualité réalisé par l’architecte italien Alfonso Femia.
Situé dans un nouveau quartier en entrée de ville, sur un axe très fréquenté reliant l’hypercentre à la bretelle autoroutière de l’A50.

Le quartier en cours de développement comptera à terme en plus du programme Le Spot, du résidentiel, un casino Partouche avec un concept inédit (casino en plein air), de nombreux commerces.
La zone est très bien desservie avec une proximité immédiate à la sortie d’autoroute A50 donnant sur l’axe Marseille Toulon, dont La Ciotat est à mi chemin (30 kilomètres de chacune des villes).

L’ensemble à une quadruple vocation avec la réalisation d’un pôle loisir et sportif avec le cinéma CGR de 1300 fauteuils en remplacement du plus petit cinéma dans l’hypercentre, d’un bowling et d’une salle de sport Basic Fit, d’un pôle touristique avec un hôtel Marriot d’une capacité de 120 chambres et 39 suites, d’un pôle commercial regroupant plusieurs restaurants et commerces (Casa Gusto, Pitaya, Bagelstein, BeefHouse), et enfin d’un pôle bureaux avec un immeuble de 3000m² de bureaux. L’ensemble sera accessible en voiture avec la présence de 500 places de parking et en transport en commun avec une nouvelle gare routière permettant une desserte rapide et régulière avec l’hypercentre (un bus toutes les 15 minutes).

Deux cellules sont à vendre sur l’ensemble avec des baux signés :

Un lot restauration louée à JTMG sur une surface de 609m² + 421m² de terrasse en rooftop avec vue sur la mer et la baie de La Ciotat. Loyer légèrement au dessus du prix marché sur La Ciotat à partir de la 3ème année, mais qui peut s’expliquer par la rareté de ce type de bien, quasiment introuvable.

Un lot commercial louée à Basic Fit sur une surface de 1113m² + 53m² de surface technique. Loyer conforme au marché.

Les locataires sur l’ensemble sont tous nationalement voir internationalement reconnu.

Le loyer annuel net de cet ensemble immobilier est de 441 340€/an.
A savoir que la 1ère année de bail le lot restauration bénéficie d’un accompagnement commercial équivalant à 15% du loyer HT/HC.
La deuxième année l’accompagnement est de 10%.

Au prix négocié de 6 950 0 € on ressort une rentabilité nette de presque 6% à la 3ème année.

Dossier intéressant sous plusieurs aspects :
– Sécurité du dossier avec des locataires renommés et engagés sur un long terme (6 ans ferme)
– Bel emplacement, dans une ville en croissance sur un axe stratégique
– Bâtiment neuf de grande qualité

Désignation

état

Locataire

Début du bail

Fin du bail

Surface

Surface pondérée

Loyer net ①

Loyer net/m² p.

Taux de capitalisation

Valeur de base ②

Loyer marché/m² p.

Loyer marché

Valeur marché

Différence ③

% de différence retenu

Montant de différence retenu

Valeur ainsi retenue ④

Commerce – Lot 1 – 756, Avenue Emile Bodin 13600 La Ciotat occupé JTMG 01/01/2022 31/12/2031 1030.0 m² 819.50 m² 196 715 € 240 €/m² p. 6 % 3 278 591 € 250 €/m² p. 204 875 € 3 414 583 € 135 992 € 70 % 95 194 € 3 373 786 €
Commerce – Lot 2 – 756, Avenue Emile Bodin 13600 La Ciotat occupé Basic-Fit 01/01/2022 31/12/2031 1166.0 m² 1166.0 m² 210 000 € 180 €/m² p. 6 % 3 500 000 € 194 €/m² p. 225 780 € 3 763 000 € 263 000 € 70 % 184 100 € 3 684 100 €
Total : 2196.0 m² 1985.50 m² 406 715 € 204.84 €/m² p. 6.00 % 6 778 591 € 430 655 € 7 177 583 € 398 992 € 70.00 % 279 294 € 7 057 886 €

① Loyer net de charges et de taxe foncière
② Valeur de base = loyer net (actuel)/Taux de capitalisation
③ Différence entre le loyer de marché (libre d’occupation) et la valeur de base
④ Valeur de base + Montant de différence retenu

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette globale

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 7 621 852 €
– dont net vendeur : 7 357 000 €
– dont honoraires TTC estimés à pour un montant de 264 852 €

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 6 990 000 €
Dont honoraires TTC de 240 000 €
Soit une rentabilité de 5.82 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 5.85 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 6 750 000 €
Frais de notaire ( taux 2.5 % ) : 168 750 €
Prix acte en main honoraires TTC : 7 158 750 €

Rendement acte en main honoraires TTC : 5.68 %
Rendement acte en main honoraires HT : 5.71 %

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : 150 000 €
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : 180 000 €