Acquisition d’un commerce situé au : 64, rue de Charonne 75011 Paris

Vendu occupé

Synthèse

Période de construction :
Surface commerciale pondérée de 163 m² ainsi que 24.83 m² de surface habitable

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 1 706 000 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 1 650 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 1 650 000 euros

Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 50 000 euros
Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 60 000 euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 82 500 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 89 781 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 5.0 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 5.0 %

Avis de valeur de : 1 633 488 euros en date du 30/1/2020
Etude préliminaire. pas de données disponibles sur le loyer, les charges et la taxe foncière.
Mais le produit retient notre attention.
Immeuble probablement moyen.
Nous visitons demain.
Se prépositionner.

Description

Les surfaces

Surfaces commerciales pondérées

Surface 1 :
rez de chaussée : 146.77 m²
Surface pondérée à 103 % : 151.17 m²

Surface 2 :
S/S : 45.2 m²
Surface pondérée à 15 % : 6.78 m²

Surface 3 :
Cour supposée privatuve : 5.28 m²
Surface pondérée à 8 % : 0.42 m²

Surface 4 :
Terrasse sur le domaine public : 15.0 m²
Surface pondérée à 30 % : 4.5 m²

Surface habitation retenue selon détail ci-après

Surface 1 :
Appartement premier étage : 24.83 m²
Surface pondérée à 100 % : 24.83 m²

Charges et taxe foncière

Charges

Les charges sont estimées
Charges : euros annuelles
Soit des charges de 0.0 euros/m2 pondéré/an

Bail

Remboursement des charges locatives

Environ 65 % des charges sont refacturées au locataire soit 0 euros
Reste à charge du bailleur : 0 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est estimé
100 % refacturé au locataire

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 0 euro
Loyer net de charges et de taxe foncière : 82 500 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Locaux commerciaux

Surface pondérée retenue 162.88 m²
Loyer/m2/an libre d’occupation : 500 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 81 438 euros
Taux de rendement du loyer : 5.3 %
Avis de valeur libre d’occupation : 1 536 561 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 9 434 euros/m²

Habitation

Surface retenue 24.83 m²
loyer mensuel/m2/mois : 28 euros
Loyer mensuel : 695 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 8 343 euros
Prix/m2 de marché habitation en bon état : 7 000 euros
Valeur de marché habitation en bon état : 173 810 euros
Travaux à déduire : 0 euros
Valeur marché habitation en l’état : 173 810 euros

Synthèse valeur libre d’occupation

Total loyer annuel libre d’occupation 89 781 euros
Avis de valeur vénale libre d’occupation : 1 710 371 euros

Avis de valeur occupé selon le bail en cours

Loyer actuel : 82 500 euros
Taux de rendement : 5.3 %
Valeur de base : 1 556 604 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 1 710 371 euros
Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : 153 768 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 50 %
Soit un montant ainsi ajouté à la valeur de base : 76 884 euros
Avis de valeur occupé en resultant : 1 633 488 euros
Pas de parking
Avis de valeur : 1 633 488 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 1 706 000 euros
– dont net vendeur : 1 610 000 euros
– dont honoraires TTC estimés à pour un montant de 96 000 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 1 650 000 euros
Dont honoraires TTC de euros
Soit une rentabilité de 5.0 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 5.0 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 1 650 000 euros
Frais de notaire ( taux 7.0 % ) : 115 500 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 1 765 500 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 4.67 %
Rendement acte en main honoraires HT : 4.67 %

Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 50 000 euros
Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 60 000 euros