Acquisition d’un commerce situé au : 74, boulevard des Batignolles 75017 Paris

Vendu occupé

Synthèse

Période de construction :
Surface commerciale pondérée de 67 m²

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 780 000 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 710 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 705 116 euros

Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 27 000 euros
Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 32 400 euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 41 882 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 33 550 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 5.90 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 5.94 %

Avis de valeur de J.Nakam : 706 855 euros en date du 28/1/2020
Murs de restaurant. Activité qui présente l’intérêt d’une valeur de fonds de commerce qui protège le bailleur;
Le loyer actuel nous semble excessif. Nous retenons des hypothèses plus conservatrices, peut-être trop.
Approfondir à ce stade de notre étude.
Il conviendra en tous cas de vérifier qu’il n’en résulte pas un taux d’effort excessif (Loyer/CA).
L’immeuble est de facture modeste, mais présente l’intérêt de probables droits à construire (surélévation) , non valorisés dans notre avis de valeur;
Bon linéaire de vitrine.
On a le sentiment qu’il faut y aller, même si à ce stade des vérifications sont encore nécessaires.

Description

Murs de restaurant avec extraction face au Lycée Chaptal et à quelques mètres du théâtre Hebertot.

Les surfaces

Surfaces commerciales pondérées

Surface 1 :
Rez-de-Chaussée : 60.00 m²
Surface pondérée à 100 % : 60.00 m²

Surface 2 :
sous-sol relié : 13.00 m²
Surface pondérée à 20 % : 2.60 m²

Surface 3 :
Terrasse sur le domaine public : 15.00 m²
Surface pondérée à 30 % : 4.50 m²

Charges et taxe foncière

Charges

Les charges sont estimées
Charges : 1 608 euros annuelles
Soit des charges de 18.3 euros/m2 pondéré/an

Taxe foncière

La taxe foncière est estimée
Montant : 910 euros
Taxe foncière 10.3 euros/m2/an

Bail

Contrat

Le bail a pris effet le 1/8/2012, et prend fin le 31/7/2021
Nombre de factures par an : 12
Loyer HT annuel facturé ou retenu : 42 792 euros
Bail assujetti à la TVA : Non renseigné

Remboursement des charges locatives

100 % des charges sont refacturées au locataire soit 1 608 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est estimé
0 % refacturé au locataire soit 0 euros
Reste à charge du bailleur : 910

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 910 euros
Loyer net de charges et de taxe foncière : 41 882 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Locaux commerciaux

Surface pondérée retenue 67.10 m²
Loyer/m2/an libre d’occupation : 500 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 33 550 euros
Taux de rendement du loyer : 5.10 %
Avis de valeur libre d’occupation : 657 843 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 9 804 euros/m²

Avis de valeur occupé selon le bail en cours

Loyer actuel : 41 882 euros
Taux de rendement : 5.10 %
Valeur de base : 821 216 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 657 843 euros
Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : -163 373 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 70 %
Soit un montant ainsi déduit de la valeur de base : -114 361 euros
Avis de valeur occupé en resultant : 706 855 euros
Pas de parking
Avis de valeur : 706 855 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 780 000 euros
– dont net vendeur : 750 000 euros
– dont honoraires TTC pour un montant de 30 000 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 710 000 euros
Dont honoraires TTC de 24 420 euros
Soit une rentabilité de 5.90 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 5.94 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 685 580 euros
Frais de notaire ( taux 7.00 % ) : 47 991 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 757 991 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 5.53 %
Rendement acte en main honoraires HT : 5.56 %

Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 27 000 euros
Nos honoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 32 400 euros