Acquisition d’un commerce situé au : 8, avenue du Général de Gaulle 94160 Saint-Mandé

Vendu occupé

Synthèse

Période de construction : 1960
Surface commerciale pondérée de 36 m²

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 636 000 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 580 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 575 000 euros

Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 25 000 euros
Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 30 000 euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 33 000 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 30 376 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 5.69 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 5.74 %

Avis de valeur de Didier Guillemant : 576 142 euros en date du 19/7/2019
Bonne commercialité.
Locataire, Planet Sushi solide (environ 1 Million d’euro de CA). C’est lui qui vend ses murs. Il propose un nouveau bail avec loyer de 33 000 €/ an HT hors charges.
Bonne configuration du rez-de-chaussée, mais cave non reliée directement.
Selon nos dernières informations, le propriétaire serait prêt à recevoir une offre à 600 000 € Honoraires inclus.
Nous retenons un avis de valeur voisin de 580 000 € Honoraires du commercialisateur inclus).
Nos honoraires de « Chasseur » en sus : 25 000 € HT.
Les charges et la taxes foncière, à ce stade, sont déclarées, mais sans justificatifs. Si elles sont confirmées, elles sont alors très élevées.
Enfin, on relèvera que ce local n’est pas équipé d’extraction. Il conviendra de vérifier que l’activité exercée permet bien de s’en passer.

Description

Petite boutique située dans une portion de rue commerçante, face à Monoprix et à proximité du métro.

Les surfaces

Surfaces commerciales pondérées

Surface 1 :
Rez-de-Chaussée (salle)
Surface : 26.37 m²
Surface pondérée à 100 % : 26.37 m²

Surface 2 :
Rez-de-chaussée (cuisine et sanitaires)
Surface : 13.61 m²
Surface pondérée à 60 % : 8.17 m²

Surface 3 :
Cave
Surface : 12.00 m²
Surface pondérée à 10 % : 1.20 m²

Charges et taxe foncière

Charges

Les charges sont estimées
Charges : 2 000 euros annuelles
Soit des charges de 48.6 euros/m2 pondéré/an

Taxe foncière

La taxe foncière est estimée
Montant : 1 500 euros
Taxe foncière 36.4 euros/m2/an

Commentaire sur les charges et la taxe foncière

Charges et taxes foncières déclarée, à vérifier

Bail

Contrat approximatif

Nombre de facture par an : 4
Loyer HT annuel facturé ou retenu : 33 000 euros
Bail assujetti à la TVA : oui

Remboursement des charges locatives

100 % des charges sont refacturées au locataire soit 2 000 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est estimé
100 % refacturé au locataire soit 1 500 euros

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 0 euro
Loyer net de charges et de taxe foncière : 33 000 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Locaux commerciaux

Surface pondérée retenue 35.74 m²
Loyer/m2/an libre d’occupation : 850 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 30 376 euros
Taux de rendement du loyer : 5.50 %
Avis de valeur libre d’occupation : 552 284 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 15 455 euros/m²

Avis de valeur occupé selon le bail en cours

Loyer actuel : 33 000 euros
Taux de rendement : 5.50 %
Valeur de base : 600 000 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 552 284 euros
Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : -47 716 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 50 %
Soit une montant ainsi déduit de la valeur de base : -23 858 euros
Avis de valeur occupé en resultant : 576 142 euros
Pas de parking
Avis de valeur : 576 142 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 636 000 euros
– dont net vendeur : 600 000 euros
– dont honoraires TTC pour un montant de 36 000 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 580 000 euros
Dont honoraires TTC de 25 000 euros
Soit une rentabilité de 5.69 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 5.74 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 555 000 euros
Frais de notaire ( taux 7.00 % ) : 38 850 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 618 850 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 5.33 %
Rendement acte en main honoraires HT : 5.38 %

Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus HT : 25 000 euros
Nos honnoraires de « chasseur » et de conseil à l’acquisition en sus TTC : 30 000 euros