Acquisition des murs du commerce situé au : 8, rue des Francs Bourgeois 75003 PARIS

Vendu occupé

Synthèse


Période de construction :
Surface commerciale pondérée de 205.40 m²

Prix FAI TTC (hors nos honoraires) : 4 500 000 euros

Objectif de prix d’achat honoraires inclus TTC (hors nos honoraires) : 4 500 000 euros
Objectif de prix d’achat honoraires inclus HT (hors nos honoraires) : 4 500 000 euros

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : euros

Loyer annuel net de charges et de taxes foncières : 165 000 euros
Avis de valeur locative de marché libre d’occupation : 170 482 euros / an

Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI TTC : 3.67 %
Rendement : Loyer annuel net/prix objectif FAI HT : 3.67 %

Avis de valeur de Thierry Jacquier : 4 125 000 euros en date du 15/11/2020

Description

Atelier commercial au 1er étage de l’immeuble.

Les surfaces

Surface du commerce pondérée

Surface 1 :
Premier étagae sur cour : 205.40 m²
Surface pondérée à 100 % : 205.40 m²

Charges et taxe foncière


Il existe des normes de charges/m² pondéré /an et des normes de Taxe Foncière (TF)/m² pondéré/an.
Les surfaces pondérées retenues pour ce calcul peuvent être différentes des surfaces pondérées retenues plus haut pour le calcul de la valeur locative.
C’est la raison pour laquelle nous indiquons ci après la surface pondérée retenue pour le calcul des charges et de la taxe foncière.

Surface retenue pour le calcul des charges et de la taxe foncière par m² pondéré par an : 205.40 m²

Charges

Les charges sont connues
Charges : 2 504 euros annuelles
Soit des charges de 12.2 euros/m² pondéré/an

Taxe foncière

La taxe foncière est connue
Montant : 2 139 euros en 2019
Taxe foncière 10.4 euros/m²/an

Bail

Contrat

Le bail a pris effet le 1/6/2020, et prend fin le 31/5/2029
Nombre de factures par an : 4
Loyer HT annuel facturé ou retenu : 165 000 euros
Bail assujetti à la TVA : oui

Commentaires du contrat

Contrat de bail prévoyant la faculté de sortir moyennant un préavis de 6 mois, mais uniquement au cours de la première triennale.
Vu le COVID, cette hypothèse parait toutefois peu probable.
Faculté de sous-location ponctuelle, pour des activités de show room

Remboursement des charges locatives

100 % des charges sont refacturées au locataire soit 2 504 euros

Remboursement de la taxe foncière

Le remboursement de la taxe foncière est connu
100 % refacturé au locataire soit 2 139 euros

Reste à charge du bailleur

Total restant à la charge du bailleur: 0 euro
Loyer net de charges et de taxe foncière : 165 000 euros

Avis de valeur vénale libre d’occupation

Avis de valeur vénale du commerce libre doccupation

Surface pondérée retenue 205.40 m²
Loyer/m²/an libre d’occupation : 830 euros
Loyer annuel libre d’occupation : 170 482 euros

Taux de rendement du loyer : 4.00 %
Avis de valeur libre d’occupation : 4 262 050 euros (loyer divisé par le taux de capitalisation)
Soit 20 750 euros/m²

Avis de valeur occupé selon le bail en cours


Loyer actuel : 165 000 euros
Taux de rendement : 4.00 %
Valeur vénale ainsi occupé : 4 125 000 euros
Rappel de la valeur vénale libre d’occupation au même taux : 4 262 050 euros

Pour définir la valeur vénale tenant compte du bail en cours, nous corrigeons en plus ou en moins la valeur de base. Cette valeur de base est obtenue en appliquant au loyer net le même taux de rendement que si les murs étaient libres d’occupation.
Le montant de cette correction est défini à partir de la différence obtenue entre la valeur vénale libre d’occupation et cette valeur de base.
Elle représente le potentiel d’appréciation ou de dépréciation de la valeur de base.
Selon les situations, nous retenons tout ou partie (%) de cette différence, que nous ajoutons ou retranchons à la valeur de base pour obtenir la valeur vénale occupée.

Différence (valeur vénale libre – valeur de base) : 137 050 euros
% de cette différence ajouté à la valeur de base : 0 %
Soit un montant ainsi ajouté à la valeur de base : 0 euros
Avis de valeur occupé en resultant : 4 125 000 euros
Pas de parking
Avis de valeur : 4 125 000 euros

Prix, frais et honoraires, rentabilité nette

Prix initial demandé

Prix initial commission comprise TTC : 4 500 000 euros
– dont net vendeur : 4 500 000 euros
– dont honoraires TTC pour un montant de 0 euros

Objectif de prix d’achat

Objectif de prix d’achat honoraires TTC inclus : 4 500 000 euros
Dont honoraires TTC de euros
Soit une rentabilité de 3.67 % en retenant les honoraires TTC
Ou une rentabilité de 3.67 % en retenant les honoraires HT

Base de calcul des frais de notaire 4 500 000 euros
Frais de notaire ( taux 7.00 % ) : 315 000 euros
Prix acte en main honoraires TTC : 4 815 000 euros

Rendement acte en main honoraires TTC : 3.43 %
Rendement acte en main honoraires HT : 3.43 %

Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus HT : euros
Nos honoraires d’Investment Management (sourcing, analyse, avis de valeur, accompagnement notarié) en sus TTC : euros